~中古住宅購入の実体験から学んだシリーズ~

「家買った!」というと、知人はみな「え!すごいね!新築?」と必ず聞きます。日本では「住宅の購入=新築の購入または建設」と考えている人が多く、「日本は新築至上主義」なんて言われています。

そんな中で筆者が購入したのは中古木造住宅なのですが、購入を決めたポイントがいくつかあるんです。

これから住宅購入を考えている30代から40代に参考になるかもしれない、中古戸建てを購入することのメリットと必要だった諸費用についてお話します。

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筆者が中古戸建ての購入を決めたポイント

中古 戸建 購入 ポイント
私は若いころから「自分の城が欲しい」と切に願っていました。

幼いころから古い家に住み、成人後もネズミが夜ごと大運動会を開催する住宅に10年ほど住んでいました。

結婚を機に新しい賃貸に引っ越し、ネズミや害虫との楽しく悲しい生活ともお別れ、その後一時「自分の城」熱は冷めたのですが、子供が生まれたのを機に再熱。

「2DKの賃貸じゃ、体力を持て余す男児を育てられる気がしない!」

と一念発起し物件探しを始めました。

元々、子供が小学校入学前には住宅を購入したいと思っていましたし、年齢を考えると「新築は無理だろう」と中古を購入する気ではありました。

そして現地で物件を見てみると、ネットでの物件情報では得られないメリットが見えてきたんです。

中古住宅の購入を決めたポイント(1)やっぱり戸建ては広かった

筆者が住む地域では、大体延べ床面積35~40坪ぐらいが平均です。実際に戸建てに入ると、毎日生活している賃貸とは桁違いの広さを感じました。

まず、人との距離が遠い。賃貸ではすぐそばに家族がいるという状態ですが、私がリビングにいて家族が2階にいるとすごく距離を感じます。

「これならお互いのプライバシーを尊重した生活ができる」

「子供が大きくなっても手狭にならないだろう」

と確信できました。

中古住宅の購入を決めたポイント(2)やっぱり中古は安い

不動産屋が仲介する場合には仲介手数料が大体6%かかることを計算しても、やっぱり中古は安いです。

住宅をローンで購入するなら、物件価格は本当に大切だと思います。同じような新築と中古を比べると、新築建売3,200万円だったのに対し、築20年の住宅は1,000万を切るものもあります。

実際にローンをシミュレートしてみましょう。

40歳で借入し、退職までにローンを返済すると仮定すると・・・

(1)3,200万20年ローン金利1.05%&住宅ローン控除あり → 総支払額約3,550万
(2)1,000万20年ローン金利1.05%&住宅ローン控除なし → 総支払額約1,110万

木造住宅の住宅ローン控除は築20年を超えると対象外なので、含みませんでした。そして新築にはもちろん住宅ローン控除があります。が、それでも利息だけで400万円もの差が生まれます。

そもそも、月額のローン支払いが全く異なりますよね。

3,200万円を20年で返済しようと思うと、月々約15万円。住宅ローンの支払いは手取りの4分の1が安全圏と言われていますから、毎月60万は手取りで持っていないと無理な話となります。

平均年収のサラリーマンには土台無理な話ですよね。そんなこんなで、結局我が家は中古住宅の購入を決意したのです。

※中古住宅の住宅ローンに関しては、こちらで更に詳しく解説しています。

住宅ローンは中古住宅だと審査が厳しい?注意したいのは借入期間と住宅ローン控除の手続き!

2017.07.09

中古戸建ての購入に必要だった諸費用

中古 戸建 購入 諸費用
中古戸建てを購入するにあたり、用意するのは物件のみの費用だけではありません。

ざっと諸費用として必要なものを上げていきますね。

・固定資産税
・不動産取得税
・火災保険・地震保険料
・登記費用
・(場合によっては)ローンの保証料
・各種印紙代
・手付金
・仲介手数料
・リフォーム代金
・頭金(物件価格の20%)

これぐらいの費用が考えられます。

固定資産税と不動産取得税は、その土地と建物の広さと現在の価値で決まります。

火災保険と地震保険は、住宅ローン申し込み時に必要となりますが、こちらも物件によって保険料に大きく幅があります。

筆者の場合ローンの保証料は必要ありませんでしたが、リフォーム代金100万円と手続きや保険料でおおよそ100万円、合わせて200万円かかりました。

注意したいポイントとしては、不動産取得税は購入時ではなく購入後数か月してから必要となりますので、うっかり忘れてしまわないように、メモしておくことをお勧めします。

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中古戸建て購入の手続き

最後に、筆者が中古戸建ての購入にどのような手順を踏んだのか解説していきたいと思います。

【1】購入前
物件をいくつか見て相場を知る。築何年ではどの程度の劣化が普通か、どのようなリフォームが必要か、リフォームにどのぐらいかかりそうか不動産やさんに細かく聞いて回る。

もし気に入った不動産屋さんや担当者がいれば、すべての物件の下見にその人を伴うと安心できる。(現在、どの中古物件もどこの会社が仲介しているかに関係なく見せてもらえるそうです。)

【2】物件決定
実際に物件が決まったら、床下なども細かくチェックしてみる。晴れの日だけではなく雨の日や寒い日、室内がどのような状態かも見ておく。
【3】契約
契約することになったら、まずは住宅ローンの仮審査に申し込む。この時に必要なものは源泉徴収票、課税証明書、免許証、印鑑など。

仮審査に通過すると次はいよいよ契約です。

手付金を支払う前に「重要事項説明」がありますが、これ、大体3時間ぐらいかかります・・・。3時間、延々と物件についての説明を受けますので、時間と体力があるときにしておきましょう。途中で眠たくなって話が分からなくなると、あとでとんでもないことになってしまうかもしれません。

【4】住宅ローン本審査から決済まで
そしていよいよ住宅ローンの本審査です。我が家は大手地銀に申し込みましたが、仮審査に約一週間、本審査も同じく1週間でした。

本審査から決済までさらに1週間、仮審査から本審査には少し間があったので、仮審査から決済までは1か月半かかりました。

我が家は負債もなく、収入と住宅ローンのバランスも余裕があったのですが、それでも本審査でOKが出るまでは心臓がバクバクしていたことを覚えています。

住宅を購入した手続きはざっとこのようになりますが、別の機会に中古住宅の住宅ローンについて詳しくお話しできればと思います。

まとめ

中古住宅を購入する若い世代、現在ではとても増えていますがその実際については意外に皆口が堅く、聞いてもあまり答えてもらえなかったりするんですよね。

ならばネットでと情報収集しても、「中古はやめておけ」派の声が大きく、ここでも実際に購入した人の声はあまり見られません。今回、筆者の経験をもとにした中古住宅購入シリーズを公開したのは、私が購入したときと同じく様々な情報を集めている人の役に立ちたいという思いからです。

この記事で、少しでも住宅の購入に関する疑問や不安を解消するお手伝いができたら嬉しく思います。

もしあなたが北海道で物件探しをするなら・・・
筆者が中古物件を買ったのは北海道でした。実は、北海道の住宅を購入するには、本州と違って事前に確認すべきポイントがいくつかあるんです。その辺り、気になる方は是非こちらの記事も参考にしてみて下さい♪

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2017.06.18
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